A tokenização de imóveis ganhou escala no Brasil antes mesmo de um marco legal definitivo. Relatório da Associação Brasileira das Empresas Tokenizadoras aponta que o setor já movimentou mais de R$ 20 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), mesmo diante de resistências institucionais sobre o vínculo entre tokens e registros imobiliários tradicionais. O mercado corre mais rápido que a legislação. A expansão mostra como construtoras, plataformas e investidores passaram a testar novos formatos de captação e investimento baseados em blockchain.
Segundo o estudo, o mercado brasileiro de real world assets (RWAs) ligados ao setor imobiliário cresceu mais de 1.100% em um ano, com participação de mais de 450 incorporadoras e dezenas de milhares de carteiras digitais ativas. A adoção saiu do experimental e entrou na escala comercial. Em vez de comprar um imóvel inteiro ou cotas tradicionais, investidores podem acessar frações digitais vinculadas a empreendimentos, recebíveis ou estruturas societárias relacionadas a ativos reais.
O avanço ocorre apesar de disputas envolvendo entidades do sistema registral e debates no CNJ sobre limites jurídicos desse modelo. Hoje, tokens imobiliários no Brasil não substituem matrícula oficial em cartório para fins de propriedade plena, sendo tratados majoritariamente como instrumentos obrigacionais ou participações econômicas. Sem registro oficial, o token ainda não vale escritura. Essa distinção é central para entender por que o mercado cresceu, mas ainda opera abaixo de seu potencial.
“Quando a reação é travar antes de regulamentar, o Brasil corre o risco de ficar para trás.”
A avaliação de Pedro Xavier, CEO da MANNAH, reflete a visão de parte do setor privado. Para empresas de tecnologia, blockchain pode coexistir com cartórios ao trazer rastreabilidade, liquidação mais rápida e acesso ampliado a investidores. O conflito não precisa ser entre tradição e inovação. Modelos híbridos são vistos como caminho mais provável em mercados maduros.
O relatório destaca diferenças relevantes entre tokens e produtos tradicionais como Fundos de Investimento Imobiliário. Enquanto FIIs concentram cotas de fundos regulados, tokens podem representar direitos econômicos específicos, frações de ativos ou estruturas programáveis via smart contracts. O imóvel deixa de ser bloco indivisível e vira peça modular. Isso abre espaço para novos canais de financiamento a incorporadoras e democratiza tickets de entrada para investidores menores.
Segundo Regina Pedroso, diretora-executiva da associação, o Brasil assumiu protagonismo por combinar sistema financeiro digitalizado e ambiente regulatório relativamente aberto à inovação. Infraestrutura bancária moderna virou vantagem competitiva. O país já lidera internacionalmente em meios de pagamento instantâneos e identidade financeira digital, fatores que ajudam a adoção de ativos tokenizados.
Outro ponto central é a liquidez. O mercado imobiliário brasileiro, estimado em trilhões de reais em ativos, historicamente sofre com transações lentas, burocráticas e custosas. A tokenização promete transformar ativos pouco líquidos em instrumentos negociáveis com maior agilidade. Destravar liquidez é onde mora o valor econômico real. Para incorporadoras, isso pode significar novas fontes de funding; para investidores, acesso a classes antes restritas.
No exterior, a tendência também avança. Consultorias internacionais estimam que o mercado global de tokenização imobiliária, hoje avaliado em alguns bilhões de dólares, pode atingir dezenas de bilhões até a próxima década. Grandes bancos e gestoras já testam estruturas tokenizadas para crédito privado, imóveis e títulos públicos. O movimento global legitima o experimento brasileiro.
Na frente regulatória, a CVM tem papel decisivo ao enquadrar determinados tokens como valores mobiliários conforme a estrutura ofertada, especialmente sob regras de crowdfunding e ofertas públicas simplificadas. Token não escapa da regulação só por estar na blockchain. O formato tecnológico não elimina obrigações sobre captação pública, transparência e proteção ao investidor.
Nesse contexto, o Projeto de Lei nº 4.438/2025 surge como possível divisor de águas ao propor integração entre blockchain e registros imobiliários. Se avançar, poderá permitir matrículas tokenizadas com validade jurídica reconhecida. Sem segurança legal plena, escala institucional continuará limitada. Até lá, o setor seguirá crescendo entre oportunidade concreta e incerteza normativa.
